Die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen

Fast jeder weiß, dass man als privater Vermieter das Recht zur Eigenbedarfskündigung hat. Was jedoch viele nicht wissen ist, dass es unter Umständen eine gesetzliches Verbot bzw. eine Sperre für die Eigenbedarfskündigung geben kann. Noch bevor man prüft, ob die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung (§ 573 II Nr. 2 BGB) erfüllt sind, sollte man also im ersten Schritt prüfen, ob die Sperrfrist aus § 577a BGB greift. 

Doch wie genau funktioniert diese Sperrfrist und in welchen Fällen greift sie? Dieser Artikel gibt einen Überblick über die wichtigsten Regelungen und ihre Bedeutung für Mieter und Eigentümer:

1. Wann gilt die Sperrfrist?

Die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen ist in § 577a BGB geregelt. Sie finden vor allem in zwei Fällen Anwendung. Und zwar dann, wenn:

• Eine vermietete Mietwohnung (während eines laufenden Mietverhältnisses) in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird 

und 

• Die Wohnung verkauft wird (§ 577a Abs. 1 BGB)

oder 

• wenn das gesamte Gebäude in dem sich die Mietwohnung befindet (ohne Umwandlung) an eine Personengesellschaft (GbR, KG, OHG) oder an mehrere Personen veräußert wird (§ 577a Abs. 1a  Nr. 1 BGB)

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, so darf man als Erwerber und neuer Vermieter eine Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) erst nach Ablauf von 3 Jahren geltend machen. Den Bundesländern ist es nach § 577a Abs. 2 BGB allerdings erlaubt, diese Frist kraft Verordnung zu verlängern. Die Sperrfrist darf jedoch maximal 10 Jahre betragen. So hat beispielsweise Berlin durch Erlass der Kündigungsschutzverordnung vom 13. Juni 2023 hiervon Gebrauch gemacht und die Sperrfrist auf 10 Jahre erweitert. Folgende Bundesländer haben von ihrem Verlängerungsrecht Gebrauch gemacht: 

• Baden-Württemberg: 5 Jahre (KündigungssperrfristVO)

• Bayern: 10 Jahre (MieterschutzVO)

• Berlin: 10 Jahre (Kündigungsschutzklausel-VO)

• Hamburg: 10 Jahre (KündigungsschutzfristVO)

• Hessen: Je nach Gemeinde 5 - 8 Jahre (MieterschutzVO)

• Niedersachsen: für einzelne Gebiete 5 Jahre (MieterschutzVO)

• Nordrhein-Westfalen: für einzelne Gebiete ab 01.03.2025 8 Jahre/davor 5 Jahre (MieterschutzVO)

Je nach Bundesland kann die Sperrfrist also auch länger sein als die in § 577a Abs. 1 BGB erwähnten 3 Jahre. Es muss daher immer individuell geprüft werden, wie lang die Sperrfrist für die jeweilige Stadt ist, in der sich die Wohnung befindet. 

Die Sperrfrist greift nur bei Wohnraummietverhältnissen. Bei Gewerberaummietverträgen findet die Sperrfrist keine Anwendung. Voraussetzung ist weiterhin, dass dem Mieter die Mietwohnung überlassen wurde, als sie noch nicht Wohnungseigentum/Sondereigentum war, später aber in solches umgewandelt und dann veräußert wurde. 

Die Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen ermöglicht es dem Eigentümer, die einzelnen Wohnungen separat zu verkaufen. Das Wohnungseigentum kann entweder nach § 3 WEG oder nach § 8 WEG begründet werden. Umfasst ist damit die Begründung von Wohneigentum durch die Einräumung von Sonderrechten durch Vertrag sowie die Teilung des Grundstücks durch den Eigentümer in Miteigentumsanteile unter Begründung von Sondereigentum. Der wirtschaftliche Anlass, der zur Begründung von Wohnungseigentum geführt hat, ist rechtlich unerheblich.

Weiterhin muss es aber auch zur Veräußerung des Wohnungseigentums kommen. Hierfür ist nicht der Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages und damit der Verkauf ausschlaggebend, sondern der Übergang des Eigentums. Also die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. § 577a BGB umfasst alle Fälle, in denen der Eigentümerwechsel auf Rechtsgeschäft beruht, wobei alle Formen der Übereignung die Sperrfrist auslösen können.

2. Wann beginnt die Sperrfrist zu laufen? 

Die Sperrfrist beginnt, sobald die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen neuen Eigentümer verkauft wurde. Entscheidend ist der Zeitpunkt, zu dem der Eintrag im Grundbuch erfolgt. Ab diesem Datum läuft die Sperrfrist.

Beispiel: Wird eine Mietwohnung am 1. Januar 2025 im Grundbuch auf den neuen Eigentümer umgeschrieben, beginnt an diesem Tag die Sperrfrist. Die Dauer richtet sich nach der jeweiligen kommunalen Regelung. Beträgt die Sperrfrist zehn Jahre, endet sie in diesem Fall am 31. Dezember 2034.

Wird die Wohnung allerdings vom Ersterwerber an einen Zweiterwerber weiterveräußert, so beginnt die Frist nicht erneut zu laufen. Vielmehr tritt der Zweiterwerber in eine laufende Frist ein. Ist die Frist zum Zeitpunkt des Zweiterwerbs bereits abgelaufen, so kann der Zweiterwerber ohne Beachtung einer Sperrfrist kündigen.

3. Gibt es Ausnahmen von der Sperrfrist?

Eine Ausnahme von der Sperrfrist stellt das sogenannte "Familienprivileg" dar. So findet die Sperre laut § 577a Abs. 1 a S. 2 BGB keine Anwendung, wenn die vermietete Wohnung als Teil eines ganzen Gebäudes an Gesellschafter einer Personengesellschaft (GbR, KG, OHG) oder an mehrere Erwerber verkauft wird und 

• die Gesellschafter bzw. Erwerber in erster Linie miteinander verwandt sind oder

• demselben Haushalt angehören oder 

• noch vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist

4.Welchen Zweck hat die Sperre für Eigenbedarfskündigungen? 

Die Regelung ist Ausdruck des Bestandschutzes des Mieters. Sie soll Mieter schützen, wenn Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Hierbei besteht für den Mieter nämlich eine erhöhte Gefahr, aus der Mietsache verdrängt zu werden. Um Mietern in einer solchen Situation mehr Schutz zu bieten, aber auch um potenzielle Käufer von spekulativen Investitionen abzuhalten, sieht § 577a BGB eine besondere Einschränkung der Kündigungsmöglichkeiten vor. Dadurch soll Mietern nach der Umwandlung ausreichend Zeit zur Wohnungssuche bleiben. 

5. Praxistipp

• Fragen Sie bestenfalls noch vor Kauf einer Eigentumswohnung, ob es sich um den ersten Eigentümerwechsel handelt, der nach Umwandlung in Sondereigentum nach WEG erfolgt. Schauen Sie sich Grundbuch und Teilungserklärung genau an.

• Prüfen Sie genau, ob eine vorhandene Mieterschutzverordnung auch für die Gemeinde gilt, in der sich die Eigentums- bzw. Mietwohnung befindet

• Die Erklärung bzw. Zustellung der Eigenbedarfskündigung darf erst nach Ablauf der Sperrfrist erfolgen. Eine vorher erklärte Kündigung zum Ende der Wartezeit ist nicht zulässig.

• Die Kündigung muss also nach Ablauf der Sperrfrist unter Einhaltung der jeweils geltenden Kündigungsfrist des § 573 c BGB erklärt werden. 

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